Kurzfazit vorweg: Der Deutschland-Tourismus ist so stark wie lange nicht, die Inlandsnachfrage bleibt tragfähig – aber die Angebotsknappheit an der Küste und gestiegene Einkaufspreise drücken auf die Netto-Rendite. Wer 2025 in Ferienimmobilien investiert, muss Standorte sehr granular vergleichen und operative Hebel konsequent nutzen.
Nachfrage: Rückenwind bleibt – aber differenziert. Deutschland verzeichnete 2024 einen neuen Übernachtungsrekord: Insgesamt über 496 Mio. Nächte, getragen von einem Plus der inländischen Gäste auf rund 411 Mio. Übernachtungen. Das signalisiert eine robuste Basiskaufkraft für Kurzreisen und Ferien im eigenen Land – ein gutes Fundament für 2025.
Nordsee: Premium-Knappheit trifft hohe Zahlungsbereitschaft. Im Sommer 2024 lag die Belegung an der deutschen Küste im Schnitt bei rund zwei Dritteln – mit leichtem Vorteil für die Nordsee (≈ 69 % vs. Ostsee ≈ 65 %). Das bestätigt den langjährigen Trend: höhere Sichtbarkeit, ikonische Markeninseln (Sylt, Norderney, Föhr), starke Peak-Saisons. Für die Preisbildung bedeutet das: Gute Lagen erzielen überdurchschnittliche ADRs, und Wochenpreise für Familien liegen – je nach Ort und Ausstattung – oft spürbar über dem Ostsee-Niveau. Für Anleger ist der Engpass im direkten Wasserlagen-Segment Fluch und Segen zugleich: hohe Auslastungschancen, aber teils extrem teure Einkaufsfaktoren.
Preisniveau beim Ankauf: der große Bremsklotz. Die Küstenmärkte haben nach der Zinswende keine einheitliche Korrektur gesehen. Auf Sylt und in Top-Spots der Nordfriesischen Inseln bleiben Quadratmeterpreise außergewöhnlich hoch; Medienberichte nennen für Sylt durchschnittliche Werte um 14.600 €/m² bzw. sogar Spitzenwerte deutlich darüber in Kampen. Einzelne Marktberichte zeigen zugleich, dass ostfriesische Inseln heterogener sind (zum Teil Stagnation oder leichte Rückgänge). Übersetzt in Renditesprache: Selbst bei hohen Sommer-ADRs und solider Auslastung schrumpft die Bruttoanfangsrendite, wenn der Anschaffungspreis „davonläuft“. Wer Nordsee sagt, sollte deshalb auf Mikrolagen, Baugenehmigungen und laufende Restriktionen (Zweckentfremdung, Kontrollen) besonders achten.
Ostsee: etwas günstigere Einstiege, breite Zielgruppen, stabile Saisons. Die Ostsee punktet mit einer Vielzahl gut erreichbarer Familienziele (Rügen, Usedom, Fischland-Darß-Zingst, Haff-Regionen). Die Booking-Daten und Marktbeobachtungen aus 2024/25 zeigen: Spitzenpreise sind vorhanden, aber die Bandbreite ist größer und Einstiegsniveaus beim Kauf oft niedriger als an der Nordsee. So lag etwa die Mecklenburger Bucht im Juli 2024 mit 217 € je Nacht an der Spitze der Ostsee-Ziele, während andere Ostseeorte darunter lagen. Mecklenburg-Vorpommern meldete 2024 zudem sehr solide Übernachtungswerte – ein Indiz für Resilienz auch jenseits der Hauptferien. Für Investoren kann die Ostsee deshalb ein attraktiver Kompromiss sein: gute Nachfrage, etwas geringerer Kapitaleinsatz, weniger regulatorischer Druck als in manchen Nordsee-Hotspots.
Alpen/Bayern: Zwei Saisons, diverser Gästemix – aber selektiv kalkulieren. Bayern verbindet Winter- und Sommersaison, Touren- und Wellness-Publikum sowie starke Städtepole (München, Nürnberg) mit klassischen Bergregionen (Allgäu, Berchtesgadener Land, Garmisch-Partenkirchen). 2024 entfielen rund 60 % der Übernachtungen auf ländliche Räume, die durchschnittliche Bettenauslastung lag bei knapp 40 %. Das ist für Ferienimmobilien interessant, weil es die Abhängigkeit von einer einzelnen Saison reduziert. Parallel meldet der europäische Kurzzeitvermietungsmarkt 2025 sehr kräftige Sommerzahlen; das hilft alpinen Destinationen, die ihre Nebensaison im Sommer ausbauen. Trotzdem gilt: Rendite steht und fällt mit Lage (Lift-/Seeblick-Nähe), Professionalisierung (Preissteuerung, Nebenumsätze) und Energie-/Sanierungsstatus der Objekte.
Rendite verstehen: drei Daumenregeln für 2025.
- ADR x Auslastung schlägt Bauchgefühl. Europäische Benchmarks zeigen moderat steigende Raten bei gleichzeitig volatiler Auslastung. Ohne dynamische Preissteuerung (Event-, Ferien-, Wetter-Effekte) bleiben Erlöse unter Potenzial.
- Capex & ESG zählen doppelt. Energieeffizienz, Wärmepumpen und Modernisierungen wirken nicht nur auf Betriebskosten, sondern zunehmend auf Nachfrage und Bewertungsniveaus. (Förderkulissen und regionale Bauvorgaben im Blick behalten.)
- Regulatorik als Standortfaktor. Von City-Tax (z. B. Berlin: 7,5 % seit 1. 4. 2024 auch für Geschäftsreisen) bis Zweckentfremdungs-Kontrollen in Küstenkreisen: Abgaben und Auflagen gehören in jede P&L-Simulation.
Operative Hebel: Professionalisiert euch – dann trägt auch die zweite Reihe. Abseits der absoluten A-Lagen entscheidet die operative Exzellenz über die Rendite: Channel-Mix, Response-Zeit, Reinigungs-Taktung, dynamisches Pricing, digitale Gästereise. Gerade auf Campings und in kleineren Appartement-Parks steigen die Anforderungen. Viele Betreiber ergänzen ihr Setup inzwischen um Campingplatz Verwaltungssoftware, Ferienwohnung WordPress-Templates für Direktbuchung, Payment-Links, Smart-Lock-Integrationen und automatisierte Rechnungs-/Meldeprozesse. In Märkten mit knappem Personal hilft das, die Cost-to-Serve zu senken und Auslastungsspitzen sauber zu managen. (Nebenbei sind strukturierte Datenexporte für Steuer-/Meldepflichten ein Vorteil.)
Was heißt das konkret für Anlegerprofile?
- Buy-and-Hold mit Qualitätsfokus (konservativ): Küstenlage ja, aber mikrolagen-sensitiv (2. Reihe, gute Sichtachsen, fußläufig zum Strand). Rechenbeispiel: Bei 160 € ADR im Hochsommer, 75 % Peak-Auslastung und 30–40 % in der Nebensaison sind Bruttorenditen > 4 % erreichbar – wenn der Einkaufspreis nicht an Sylt-Niveau kratzt. Nordsee: tendenziell höhere Erlösoptionen, aber mehr Preis- und Regulierungsrisiko. Ostsee: etwas günstigere Einkaufsfaktoren, stabilere Mittelklasse-Nachfrage.
- Value-Add & aktives Management (renditeorientiert): Bayern/Alpen mit Doppel-Saison (Sommer/Winter) und klarer Positionierung (Bike-/Hike-/Spa) können – bei Modernisierungs- und ESG-Invest – sehr solide Cashflows liefern. Wichtig: Event-Kalender, Lift-/Thermen-Nähe, Parkplatz-/Skiraum-Logistik, Partnerschaften mit lokalen Anbietern.
- Spekulation auf Knappheit (risikofreudig): Trophy-Lagen an der Nordsee bleiben selten – aber teuer. Wer hier agiert, braucht hohe EK-Quoten, belastbare Genehmigungslage und Plan B für regulatorische Schocks (Zweckentfremdung, Kontingentierung).
Preistrends: kein Freifahrtschein. 2024/25 sieht Europa insgesamt solide Nachfrage – aber der Angebotsaufbau drückt lokal die Auslastung. In Deutschland stiegen die Durchschnittsraten in etlichen Regionen moderat, teils mit Ausnahmen (einige Ostseeorte sogar günstiger, je nach Saison und Verfügbarkeit). Wer sich auf ein starres „Preissteigerungen tragen die Rendite“ verlässt, riskiert Fehlkalkulationen. Besser: Kalenderfeinsteuerung, Mindestaufenthalte, Last-Minute-Fenster, Nebenerlöse (Parken, Spa-Partner, Ausrüstungsverleih).
